在全球经济格局深度调整与产业转型加速的背景下，日本企业正经历一场深刻的资产重组浪潮。日产汽车株式会社近日宣布以970亿日元出售横滨总部大楼诚利和 ，这一标志性事件不仅折射出传统制造业面临的经营压力，更揭示了企业通过轻资产化转型应对市场变革的战略选择。从第一三共办公模式革新、大和控股银座总部易主到日产出售总部大楼，再到政府强化经济安全审查，日本企业资产重组已从个案发展为系统性趋势。
一、日产的困境与自救
11月5日，日产汽车株式会社正式宣布，将其位于横滨市的总部大楼以970亿日元的价格出售给美国私募投资集团KKR旗下的私募基金MJI。出售手续将于12月完成。
这一交易不仅是日产应对财务压力的重要举措，更标志着日本企业在全球竞争环境下的战略转型。该交易预计将在2025财年为日产汽车带来739亿日元的特别利润，从而显著改善其资产负债结构。
目前，双方已签订“售后回租（即企业将自有资产出售给金融机构后，再以租赁方式继续使用该资产的一种融资方式）”协议，日产将在未来20年内继续使用该设施，并保留对建筑物的命名权，确保公司日常运营不受影响。
日产这种策略性的资产运作模式，既实现了资产价值变现，又保障了企业形象与运营稳定性，体现了日产在经营重建中的务实策略。
据了解，美国市场销售低迷是导致日产经营恶化的主要因素，特别是在电动汽车领域，日产在产品布局与竞争力方面未能及时追赶特斯拉等主要对手。
图源：nippon
数据显示，日产2024财年的最终损益为亏损6708亿日元（上一财年盈利4266亿日元），时隔3个财年出现亏损。10月日产宣布2025财年的合并营业损益预计出现2750亿日元的亏损（上财年盈余697亿日元）。
因此，在财务压力加剧的背景下，日产选择将资产出售作为短期内强化财务基础的主要措施，通过加速资产变现来改善财务体制，推动经营重建进程。
二、行业趋势：企业资产重组常态化诚利和
日产的资产重组案例并非孤例。日产通过总部大楼出售实现资产变现，这一“售后回租”模式与大和控股银座总部交易如出一辙，两者均通过资产证券化获取流动性，同时保障核心业务持续运营。
今年3月，大和控股（HD）及其子公司大和运输株式会社将位于东京银座的总部大楼出售给明治安田生命保险株式会社，双方签署了一份为期20年的租赁协议。出售所得的1200亿日元资金主要用于并购扩张与股东回报。
这一现象并非个案。第一三共株式会社于2019年出售了位于日本桥的办公楼，转而采用租赁模式。公司计划于2027年迁入日本桥一丁目的一栋即将竣工的高层建筑。这一决策不仅实现了资产价值最大化，更通过优化员工工作动线提升了办公效率，反映了制造业企业在数字化转型中的前瞻布局。
除了这几家公司外，近年来日本企业资产重组的动向也在加快。
东京商工调查显示，2024年度日本上市公司中涉及房地产出售的企业数量达85家，虽然较2023财年的97家有所减少，但土地出售面积却增长了约1.6倍。70家公司的土地出售总面积达约157万平方米，增长了60%。
该公司预测：在利率上升的背景下，企业通过资产出售获取流动性并改善办公环境，已成为普遍趋势。
日本企业资产轻化趋势以“出售-回租”模式为核心，通过盘活存量资产支持战略转型，同时推动工业地产成为资本新方向。这种转变反映了企业从重资产运营向效率优先的长期战略调，预计这一趋势将在未来3-5年内持续深化。
三、修订外资投资法 ：经济安全审查升级
在日本企业资产重组浪潮中，外资的活跃身影日益凸显，引发了日本对经济安全与开放平衡的深度思考。
JLL的最新数据显示，2025年上半年，日本外资投资额已突破3万亿日元，增速远超历史同期水平。其中，以写字楼为核心的商业地产交易诚利和 ，以及零售、租赁住宅领域的大型项目，成为推动市场增长的主要动力。
随着海外投资者的加速回归和日资投资主体的多元化，2025年下半年日本市场预计将持续升温，全年交易额有望首次突破6万亿日元大关。
然而，外资的大规模涌入也带来了新的挑战——如何高效评估经济安全风险，成为日本政府亟待解决的问题。
据《路透社》报道，2019年日本政府修订《外汇及对外贸易法》，将需事前审查的外资持股比例门槛从10%降至1%，令审查案件数量从每年约500件飙升至2000件以上，审查压力显著增加。
此外，现行制度仍存在部分监管盲区，如在事实上受外国政府间接控制的日本国内投资者的案例未被纳入审查范围；外资企业间股权转让导致的间接控制风险也缺乏明确的规制依据等。
对此，日本政府计划于2026年再次修订《外汇及对外贸易法》，以强化对外国投资的国家安全审查机制。重点包括：
精准审查：将信息通信行业限定为网络安全关键领域，豁免董事连任等低风险情形；
机构整合：设立“日本版CFIUS”，强化跨部门协作；
※CFIUS，指的是美国外国投资委员会，负责审查外国投资是否危及美国国家安全的跨部门政府机构。CFIUS被普遍视为美国防范敏感领域受外资影响的核心机制，其审查趋严也反映出美国在国家安全与投资自由之间不断拉紧的政策取向。
漏洞填补：新增对间接投资、受外国政府影响的日本国内投资者等情形的监管。
日本政府通过修法，希望通过“精准化审查+跨部门协作”的模式，在维护经济安全的同时保持投资吸引力。比如拟豁免董事连任等低风险情形的申报，将审查周期从90天缩短至45天，提升投资便利性。
对于海外投资者而言，未来在日本投资需提前评估行业敏感性和股权结构设计，避免因申报延误或合规问题影响交易进程。
四、结语
日产总部大楼的易主，是日本企业应对全球化竞争压力下调整经营策略的缩影。在这场资产重组浪潮中，企业通过“卖楼求生”优化财务结构，外资借机布局核心资产，政府则需在开放与安全间谨慎权衡。未来，如何将资产变现转化为创新动能，将成为日本经济转型的关键命题。
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